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A Usucapião até a esfera extrajudicial
A Usucapião é um modo de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo também denominada de prescrição aquisitiva.
Anna Clara Siqueira Cardoso Lajinha - MG
Postada em 01/10/2017 ás 21h23
A Usucapião até a esfera extrajudicial

A usucapião é um modo de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo também denominada de prescrição aquisitiva. (foto/Divulgação)

USUCAPIÃO E SUA HISTÓRIA


A usucapião é um modo de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo também denominada de prescrição aquisitiva.


Alguns pesquisadores afirmam que a origem da usucapião é Romana, pois foi introduzida a partir da Lei das XII Tábuas, também denominada de Lex Duodecim Tabularum, que era um corpo de leis em Roma (corpus omnis romani iuris) e que depois a usucapio foi criada definitivamente por Cícero inspirado nesta Lei, pelo que traduziu na expressão usus auctoritas fundi biennium esto coeterarum rerum annus. Com relação a posse Cáio Mário da Silva Pereira entende que,
[...] apesar dos diferentes entendimentos, o foco principal em todas as escolas é de que a posse é uma situação de fato em que uma pessoa, independente de ser ou não proprietária, exerce sobre uma coisa poderes ostensivos, conservando-a e defendendo-a. Assim tal como faz o proprietário, o locatário, o comodatário, o usufrutuário, o administrador, o inventariante e o síndico. (PEREIRA apud CORREIA, 2016: 21).


O Código Civil Brasileiro traz em seu compêndio, no Livro III Título I, Capítulos I, II, III e IV, dos artigos 1.196 ao 1.224, discorrendo sobre a classificação, aquisição e perda da posse. A posse tem a proteção jurídica, como seu principal fundamento, que assegura o direito ao possuidor a defesa da posse nos casos em que esta é ameaçada, sendo a turbação e o esbulho.


A natureza da posse possui duas teorias, a subjetiva que é a Teoria de Savigny e a objetiva, que é a Teoria de Ihering. Na Teoria de Savigny (subjetiva), a posse é o poder de dispor fisicamente da coisa, sendo assim considerá-la sua, e então defendê-la contra a intervenção de outrem. Encontrando-se na posse, o elemento material, que é o corpus, ou seja, o poder físico sobre a coisa; e o elemento intelectual, o animus, ou seja, o propósito de ter a coisa como sua.


A Teoria de Ihering, que é a teoria objetiva, já conta com a exteriorização da propriedade, sendo assim, considera-se possuidor, todo aquele que vier a ter poder físico sobre determinado bem, estabelecida entre a pessoa e a coisa, com uma finalidade econômica, bastando apenas o corpus e dispensando o animus. Jhering afirma ter sido a posse um:
[...] interesse que reclama proteção e é digno de obtê-la; e todo o interesse que a lei protege deve receber do jurista o nome de direito, considerando-se como instituição jurídica o conjunto dos princípios que a ele se referem. A posse, como relação da pessoa com a coisa, é um direito; como parte do sistema jurídico, é uma instituição de direito. (JHERING apud CORREIA, 2016: 26).


A composse se verifica quando duas ou mais pessoas exercem, ao mesmo tempo, poderes possessórios sobre a mesma coisa.


De acordo com o art. 1.199 do Código Civil “Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores”. (BRASIL, 2016: 234) Sendo que cada compossuidor pode exercer seus direitos sobre toda a área ou sobre parte da área comum, porém de maneira a não prejudicar igual direito dos demais compossuidores.


O Código Civil em seu artigo 1.228 conceitua o direito de propriedade como: “[...] o direito de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. (BRASIL, 2016: 235).


Propriedade é o direito real que dá a uma pessoa (denominada então “proprietário”) a posse de uma coisa, em todas as suas relações. É também o direito/faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, além do direito de reavê-la de quem injustamente a possua ou detenha. É ainda um direito complexo, absoluto, perpétuo e exclusivo.


O direito de propriedade não é concedido ou reconhecido em razão da função social, mas deve ser exercido de acordo com esta. A função social constitui-se, então, em título justificativo dos poderes do titular da propriedade. Para cumprir sua função a propriedade deve produzir, de modo contributivo para a melhoria de condições, não só de seu titular, mas de todos, em respeito ao objetivo constitucional de construir uma sociedade justa e solidária. A Constituição Federal garante o direito de propriedade, desde que esta exerça sua função social, em sem artigo 5º, XXIII.


A idéia que predomina na atualidade é a função social da propriedade, valorizando o princípio central da dignidade da pessoa humana. Sendo este um reflexo da evolução do sistema do direito civil, que mudou de direção, abandonando seu caráter patrimonialista para assumir-se personalista, de acordo com os valores da Constituição.


A propriedade possui algumas características, sendo: complexa, absoluta, perpétua, exclusiva (só havendo um dono exclusivo, mas nosso ordenamento admite o condomínio), e elástica.


Os sujeitos do direito de propriedade serão: o ativo, o proprietário, sendo qualquer pessoa física ou jurídica, desde que capaz; o passivo, indeterminado, ou seja, todas as demais pessoas da sociedade que devem respeitar o meu direito de propriedade.


A qualidade do sujeito do direito de propriedade divide-se o domínio em: domínio privado e domínio público.
O domínio público corresponde ao poder de dominação ou de regulação afeto ao Estado em torno dos bens de seu patrimônio. Estando sujeito a regime administrativo especial. Os princípios específicos que orientam o domínio público: inalienabilidade (cabem exceções); imprescritibilidade; impenhorabilidade; não-oneração. Tais características objetivam assegurar o cumprimento do princípio da continuidade da prestação dos serviços públicos.


Bens públicos não podem ser dados em garantia, não podem ser usados para satisfazer o credor pelo não cumprimento de obrigações por parte do poder público. Não são passíveis de prescrição.


O objeto da propriedade é toda coisa corpórea, móvel ou imóvel. Admite-se propriedade de coisas incorpóreas como o direito autoral e o fundo de comércio.


Em tese todos os bens são suscetíveis de apropriação O homem como sujeito da relação jurídica tem a faculdade de dominar todas as coisas dentro dos limites e com as restrições instituídas por lei.


ESPÉCIES DE PROPRIEDADE E FORTE IMPORTÂNCIA DE USUCAPIR


Esta pode ser plena, onde se encontra todos os elementos constitutivos da propriedade, acham-se na pessoa do proprietário; limitada, onde os elementos constitutivos da propriedade desmembram ou alguns passam a ser de outrem (usufruto ou hipoteca, por exemplo), tendo o titular ônus reais, restringindo seus poderes inerentes a propriedade; perpétua, onde a propriedade tem duração ilimitada no tempo, é o caso do instituto da enfiteuse; resolúvel ou revogável, tendo neste caso, em seu próprio título a sua extinção.


Voltando-se agora para o mais importante: a usucapião. A Usucapião é uma palavra do gênero feminino e de origem latina formada a partir da junção dos termos usus e capere, que significam tomada, aquisição, captação pelo uso. Cabe ao cidadão à posse de um bem móvel ou imóvel, devido ao uso ininterrupto deste por determinado período de tempo, consistindo assim em um modo de obtenção de propriedade por meio da posse prolongada, considerando que algumas condições sejam cumpridas.


A questão da usucapião pode gerar polêmicas, por tratar da destituição de posse de um proprietário em favor de outro que ocupa a propriedade há muito tempo e a torna produtiva ou viável socialmente, seja no ambiente rural ou urbano.
É importante compreender os fundamentos da usucapião, são eles: favorecer aqueles que fazem uso das propriedades requisitadas para moradia e trabalho, boicotar proprietários que não cuidam de seus bens como deveriam e regularizar situações de posse clandestina.


A USUCAPIÃO E O PROGESSO


Muito se tem feito confusão com relação a novidade trazida pelo Novo Código de Processo Civil 2015, que foi a possibilidade de se obter um registro de usucapião fora das vias judiciais, é que por meio desta As formas ordinária e extraordinária não estariam elencadas. Mas não. Todas as formas da Usucapião, seja ela qual for, permaneceram. A extrajudicialidade é apenas um caminho alternativo, para aqueles que têm os requisitos e podem ingressar por este meio, mas suas formas não foram excluídas.


COMPETÊNCIA


A usucapião extrajudicial deve ser processada no Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária em que se situar o imóvel usucapiendo, ainda que seu registro esteja em outra circunscrição. Porque pode ocorrer de o imóvel estar situado em mais de uma circunscrição. O requerimento poderá ser processado em qualquer delas. Ao final, se procedente o pedido, caberá ao interessado apresentar certidão da matrícula à outra circunscrição, para o registro.


QUEM PODE REQUERER


As pessoas naturais e as pessoas jurídicas. O espólio não pode postular o reconhecimento extrajudicial da usucapião, sendo que seus herdeiros deverão alegar a sucessio possessionis, isto é, aquisição da posse pelo direito hereditário.


ADVOGADO


O requerimento ao oficial registrador deve ser subscrito por advogado. Se o requerente advogar em causa própria, eventuais co-requerentes, inclusive o cônjuge, deverão estar representados por advogado, observando os requisitos do art. 319 do CPC.


Para se requerer a usucapião extrajudicial, deverá vir acompanhado de ata notarial lavrada em tabelionato de notas, planta e memorial descritivo com firmas reconhecidas, art (CREA) ou rrt (CAU), devidamente quitada. Certidões da justiça comum e justiça federal em nome do requerente, proprietário (se houver está informação no Registro de Imóveis), e/ou possuidor com a de seus referidos cônjuges ou companheiros. Prova de inexistência de ação tramitando com referência ao imóvel (como uma ação possessória ou desapropriação, etc), bem como com relação às pessoas (inventário e partilha, falência, etc).
Deverá haver uma identificação dos titulares de direitos reais e outros direitos na matrícula do imóvel usucapiendo e dos imóveis confrontantes: certidões de inteiro teor, ônus e ações.


Se o imóvel usucapido não possuir matrícula deverá ser feita uma certidão para fins de usucapião de que o imóvel não tem registro ou pode estar inserido em área maior, mas com os dados apresentados não foi possível localizar registro.
Uma vez negado o pedido da usucapião na esfera judicial, não poderá o registrador, na esfera extrajudicial, reavaliar o pedido.


A questão que tem trazido um certo impedimento na aplicabilidade do instituto usucapião extrajudicial é a possível constituição de uma fraude. Onde a parte visa evitar o pagamento de recolhimento de imposto de transmissão e também afastar penhoras, arrestos, sequestros, distribuição de ações e hipoteca e alienação fiduciária. Com relação a hipoteca, há divergências, pois, alguns doutrinadores defendem que mesmo sendo um meio de aquisição originária de propriedade, esse ônus poderá perfeitamente acompanhar a nova matrícula com seu novo proprietário.


A Lei Nº 13.465/2017 traz em seu art. 23, §2º:


Art. 23.  A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. § 2o  Por meio da legitimação fundiária, em qualquer das modalidades da Reurb, o ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio legitimado. (BRASIL, 2017: 1).


Nota-se que a Legitimação Fundiária é forma de aquisição originária de propriedade enfatiza a responsabilidade de o beneficiário arcar com os ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, com exceção daqueles que não disserem respeito ao próprio legitimado.


A utilização do referido instituto de legitimação fundiária, como analogia in bonan partem a favor da Usucapião Extrajudicial é favorável, uma vez que o respectivo assunto é objeto de discussão doutrinária.


DISPOSIÇOES NORMATIVAS


De acordo com a Cartilha de Usucapião Extrajudicial de Minas Gerais, onde estabelece por meio das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, em seu art. 408:


Art. 408 Sem prejuízo da via jurisdicional é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo. o interessado, representado por advogado, instruirá o pedido com: I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (MINAS GERAIS, 2016: 20).

O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.


Transcorrido o prazo de 15 (quinze) dias, sem pendência de diligências na e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis constantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos do art. 198, da Lei nº 6.015/73, e do item 41, deste Capítulo. Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.


A INOVAÇÃO TRAZIDA PELO ARTIGO 216-A DA LEI 6.015/73


A esfera extrajudicial foi uma nova forma de se enxergar o instituto de aquisição da propriedade por meio da usucapião. O procedimento será perante o oficial do Cartório de Registro Imóveis da circunscrição do lugar em que o bem se situa, assim como garantiu a novidade trazida pelo Código de Processo Civil de 2015, em seu artigo 1.071, que acrescentou o artigo 216-A na lei de Registros Públicos, Lei 6.015/73.


O requerente deverá estar representado por advogado e com a ata notarial lavrada pelo tabelionato de notas de sua preferência, esta deve ser feita da maneira mais completa possível, devendo trazer em seu texto o tempo de posse, que é requisito mínimo, sendo que a possibilidade de registro é dada pelo oficial, que analisará toda a documentação trazida pela parte e através dela constar se há ou não como realizar o registro pela via extrajudicial.


A CONVERSÃO DA MEDIDA PROVISÓRIA 759/2016 NA LEI Nº 13.465/2017


No dia 31 de maio deste ano a Comissão Mista (composta de deputados e senadores), aprovou o Projeto de Lei por Conversão da Medida Provisória 759/2016, que foi encaminhado para sanção presidencial sendo sancionada com as devidas emendas, pelo então Presidente da República Michel Temer, no dia 11 de julho de 2017, recebendo o Nº 13.465, que introduziu significativas mudanças no instituto da Usucapião Extrajudicial.


A Lei Nº 13.465/2017 elucidou alguns pontos que estavam travando e tornando os registradores temerosos, pode-se destacar o §2º do artigo 216-A da Lei Nº 6.015/73:


Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:  § 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. (BRASIL, 2016: 1.372).


Antes da promulgação da Lei Nº 13.465/2017, o silêncio dos titulares de direitos reais de propriedade, era tido como discordância ou como fator impeditivo para o prosseguimento do processo de usucapião ou também naqueles casos onde o proprietário é desconhecido ou sumido, todavia, passou a ser concordância, ou seja, a unidade autônoma em condômino edilício dispensa o consentimento dos titulares de direitos reais, bastando à notificação do síndico, este se ficar em silêncio, também, configurará concordância. Outra facilidade trazida pela Lei Nº 13.465/2017 é que o imóvel para ser objeto da usucapião, não precisa conter um registro no Cartório de Imóveis.


Com as respectivas inovações o ingresso na esfera extrajudicial ficou muito mais claro, simples e de maior aplicabilidade, seguindo o que a Lei Nº 13.465/2017 preconiza.


A RELAÇÃO DA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA COM A PROPRIEDADE PRIVADA


O princípio da função social da propriedade sempre encontrou espaço nas diversas leis que versam sobre o direito real de propriedade e seus desdobramentos, pode-se citar como normas garantidoras de efetivação do referido princípio, a Constituição Federal de 1937, a Lei Magna de 1946, o Estatuto da Terra - Lei 4.504/64, a Constituição Federal de 1967, e por fim a Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Buscando sempre garantir a efetivação da função social da propriedade, conjuntamente, com o princípio da dignidade da pessoa humana, priorizando a necessidade do ser humano de possuir um “pedaço de terra, um pedaço de chão.”


Na história conta-se o fato de que os cemitérios possuíam a função religiosa da propriedade, conhecidos como “Deuses Lares”, ou seja, por aí já se percebe o quão importante, e nesta época inclusive, sacra, era a terra, era o chão em que o corpo humano repousaria para eternidade, algo muito importante e priorizado pela sociedade na Idade Média. E a propriedade só passou a se constituir como “privada”, quando foi abandonada a função religiosa.


Criou-se desta forma, uma abertura para o Estado intervir quando a função social não estiver sendo realizada. Pois a propriedade tem como objetivo, render para a economia do país, atuando de maneira eficaz e ativa, através do cultivo, da moradia, da locação, sabendo-se quem é o proprietário daquele imóvel, o devedor de tal imposto. De maneira segura e precisa, dando-se por meio da publicidade, que ocorre por meio de registro.


Há um interesse muito grande do Estado em desafogar o judiciário, e isso não é nenhum fato novo. Então, chegou a vez da usucapião. Estando dentro dos requisitos que preenchem esse direito, a parte poderá ingressar na via extrajudicial. Sendo uma via, mais célere que a via judicial.


Os cartórios são fiscais tributários, para se realizar um registro, todos os débitos do imóvel devem estar quitados (IPTU, CCIR, ITR, etc), então quanto maior o número de imóveis regularizados e individualizados (sendo mais recolhimento de imposto), melhor será para o Estado, que arrecadará mais. Houve a junção de afastar do judiciário certas questões, por este já está sobrecarregado de demandas, e também, facilitar para o Estado, tornando o possuidor, no caso da usucapião, o proprietário de fato e de direito do imóvel em questão, e assim, exercendo a função social da propriedade, facilitando e muito a arrecadação e o controle de impostos.


Com o advento da Lei Nº 13.465/2017, abriu-se mão de requisitos que eram vistos como grandes obstáculos para que ocorresse o registro pela via extrajudicial, tendo os requisitos que se enquadram na usucapião extrajudicial, o judicial não se faz tão vantajoso, uma vez que é mais vagaroso e o serviço não é tão minucioso quanto o realizado nos Cartórios, devido a inúmeros problemas e carências que o Poder Judiciário Brasileiro enfrenta.


A propriedade privada não é apenas importante em relação a tributos e interesses estaduais, ela também está atrelada a dignidade do ser humano e moradia digna, pois dela, além de um teto, de um abrigo, de uma morada, de um chão, um lugar para descansar, de se sentir acolhido, de ter onde repousar, ter onde criar seus filhos e assim dar a eles um conforto e também uma segurança podem também, tirar o seu sustento, se por exemplo, cultivar hortaliças para vender, ou mesmo ser um produtor agrícola, fazendo da terra o seu sustento, a sua fonte de renda, não só como meio de subsistência, mas contribuindo com sua manutenção da vida com dignidade, através do trabalho.


Então, nota-se que há, de fato, grande interesse do Estado para que o ato de registro de usucapião seja feito, quando não houver a necessidade real da intervenção judicial, em cartório, na via extrajudicial. É sem dúvidas um grande avanço, onde percebe-se que tanto a parte interessada, quanto o Estado só têm a ganhar com essa novidade.

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